[摘要] 四城市进入全国百强，TOP10城市协调度得分普遍偏高，人均市场规模处于较高水平。具体来看，2013年3.5线城市中马鞍山、铜陵、乌海和防城港进入全国投资吸引力排名百强，其中马鞍山市排名最高为61位。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]7月15日发布《2013年3.5线城市房地产开发投资吸引力研究报告》，3.5线城市主要覆盖中西部地区，经济体量及市场规模较小。根据中指研究院2013年对289个地级以上城市的重新划分，3.5线城市共79个，主要为中西部欠发达地级市，和三大经济区及东北地区少部分城市...【下载报告】【更多报告】
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一． 评价结果：马鞍山、铜陵等四城市跻身百强，10城市人口及资源优势突出
3.5线城市主要覆盖中西部地区，经济体量及市场规模较小。根据中指研究院2013年对289个地级以上城市的重新划分 ，3.5线城市共79个，主要为中西部欠发达地级市，和三大经济区及东北地区少部分城市。其中中部区域城市36个，平均商品房销售额达84亿元，增速高达14%；西北和西南地区城市21个，平均销售额分别为62亿元和75亿元，但平均增速较慢。从各项指标来看，近三年3.5线各城市年均GDP总量大致在300-3000亿元，常住人口在50-1000万人左右，商品房销售额在20-150亿元之间，销售面积在70-450万平方米左右，经济体量、房地产市场发展明显落后于同区域其他城市，且值与值之间差距明显。
从区域分布来看，10城市区域分布较为分散，由于3.5线城市大部分位于中部区域，10中部区域城市占据3席，其次是东北和西北，各占据2席。
四城市进入百强，10城市协调度得分普遍偏高，人均市场规模处于较高水平。具体来看，2013年3.5线城市中马鞍山、铜陵、乌海和防城港进入投资吸引力排名百强，其中马鞍山市排名为61位。10城市综合得分普遍较去年有所提高，马鞍山、铜陵等城市排名提高幅度超过10位，主要由于其市场协调度及经济发展水平在3.5线城市中相对较高。整体来看，由于部分城市人口规模普遍偏小，城市人均指标表现相对较优，防城港、铜陵等部分城市协调度得分已超过60。部分城市因其特色产业及资源优势拉动当地经济的快速发展，宏观经济得分高于其他3.5线城市，如榆林的能源矿产资源、南阳的石油资源、岳阳的湖滨临江港口优势等，使其2012年GDP规模在79个城市中位居前三甲。由于房地产市场发展尚不成熟，3.5线城市供应过剩现象较为严重，市场盈利空间相对较小，房地产市场得分相对较低。
二． 3.5线城市主要宏观经济及房地产市场指标分析
1.经济发展
3.5线城市GDP总量在中的比重不到两成，但近五年来增速持续高于水平。2008年以来，3.5线城市GDP总量占比重在15%至20%之间，2012年总量突破9万亿元，比重达到18%，虽不到两成，但近五年该比重逐年稳步提升，且增速持续高于水平，2010-2011年增速超过20%，2011-2012年增速超出近3.5个百分点，尤其是部分城市经济增长潜力巨大，良好的经济基础促进当地房地产市场发展。
不同城市的经济规模较为分化，GDP总量高则近3000亿元，低则不及500亿元，但超六成城市在千亿元以上，10城市GDP总量普遍超过千亿元，受限于人口规模，人均GDP水平突出。2012年3.5线城市中GDP总量在千亿元以上的城市个数超过六成，其中榆林、南阳等5个城市在两千亿元以上，榆林跻身2012年3.5线城市投资吸引力10。从GDP增速来看，3.5线城市GDP增速平均水平为12%，10城市GDP增速普遍高于3.5线城市平均水平，其中牡丹江14.1%，其次为乌海14%，辽阳10.3%。整体来看，10城市人口规模较小，人均GDP普遍处于较高水平。
2. 人口与城镇化
3.5线城市总人口规模普遍在千万级别以下，城市发展缓慢，城镇化率普遍低于平均水平。部分10城市人口规模甚至不及百万，但城镇化率遥遥领先。具体来看，除南阳外，其余城市人口规模均不及千万，南阳是3.5线一个人口上千万的城市，也是中国少数几个人口上千万的地级市，但城镇化水平不高，低于3.5线城市平均水平，拉低其协调度得分及房地产市场得分，投资吸引力排名在59位。10城市人口规模偏小，部分城市甚至不及百万，但城镇发展较快，城镇化率遥遥领先其余城市，如乌海市2012年末常住人口仅54.8万人，比上年增加0.7万人，其中城镇人口51.8万人，占比达94.5%（乌海市实行城乡单一户籍制度，也是首批国家智慧城市试点之一），是内蒙古自治区西部的新兴工业城市，城市发展潜力较高，投资吸引力排名在第三位。铜陵、马鞍山城市化率近70%，但铜陵2012年末常住人口不及百万，马鞍山2012年末户籍人口仅228万人。
3.居民购买力
3.5线城市购买力普遍低于平均水平，但10城市居民购买力相对较强，乌海等城市因人口规模较小，城镇居民人均储蓄及可支配收入水平较高。整体来看，3.5线城市居民收入水平较为集中，均值近2万元，普遍低于平均水平。其中10城市城镇居民人均可支配收入相对较高，马鞍山尤为突出，城镇居民可支配收入超3万元，城乡居民人均储蓄存款近5万元，因马鞍山工农业均较为发达，尤因其丰富的铁矿资源，是新型的钢铁工业城市，第二产业产值超800亿元，同时较高的城镇化水平推动经济发展及人民生活水平的提高。乌海、滨州、丽水、咸阳四个城市居民人均可支配收入均在2.5万元以上，城乡居民储蓄存款不高，乌海因其人口不及百万，储蓄存款仅260亿元，但人均储蓄存款近5万元，在3.5线城市中。
4.房地产市场
3.5线城市房地产投资总量占的比重仅10%，投资增速略高于平均水平，部分城市房地产投资的快速增长拉高整体水平。近五年房地产开发投资增速数据显示，3.5线城市房地产开发投资规模较小但在中的比重缓慢提高，2008-2012年提高1.3个百分点至10.7%。从投资增速来看，近几年保持高于平均增速水平，2010年调控以来差距有所缩窄，2008年高于房地产开发投资增速近10个百分点，2010-2012年差距缩小至3个百分点左右。
3.5线城市房地产开发投资规模平均水平不及百亿元，城市间分化明显，10城市投资规模及增速突出。3.5线城市房地产投资额多数不足百亿，近五年投资复合增速平均在30%左右，数据显示，各城市间分化现象明显。2012年马鞍山投资规模超过200亿元，乌海等城市投资规模不及50亿元；毫州近五年来投资增长较快，平均每年增长超过六成，主要因其雄厚的中药材资源及加工实力，以及丰富的煤炭资源拉动经济从而带动当地房地产市场发展，通辽投资规模处于水平，其近五年复合增速仅4%。10城市投资规模及增速较为突出，除乌海、榆林、荆门外，投资规模均超过百亿元，榆林、荆门主要受城镇化水平限制、乌海受人口规模限制，其投资规模较小，除乌海投资增速20%较低，其余城市均超过30%，其中防城港近五年投资复合增速超五成。
3.5线城市供给规模占比重约14%，近两年受政策影响较小，供给增速高于平均水平。从供应规模来看，3.5线城市总体供应量在的比重大约在14%左右，逐年上升但势头趋缓。从供应增速来看，近五年，3.5线城市施工面积增速持续高于平均水平，2010-2011年达到近30%，2012年同比增长19%，高出平均水平5.4个百分点，受调控政策影响，近两年供应增速大幅下滑，但3.5线城市受影响较小，2012年新开工同比增长2%，竣工同比增长16%，均高出近9个百分点。
10城市近五年开竣工复合增速呈增长趋势，但规模呈现明显差异，牡丹江的施工、新开工规模较高，远超过乌海等市场规模较小城市，防城港供给速度较快，开竣工增速均近六成。投资规模及增速高的城市供应规模及增速相对较高，从供给规模来看，3.5线城市施工面积在500-2000万平方米、新开工在100-800万平方米、竣工面积在25-500万平方米范围内，供给规模远不及一、二线城市。10城市中，牡丹江的施工面积近1500万平方米，新开工规模同样处于较高水平，超过600万平方米，竣工面积虽不及马鞍山的近300万平方米，但仍高于3.5线城市平均水平，乌海等人口规模较小的城市供给规模同样处于低位。从供应增速来看，10城市竣工增速差别较大，防城港开、竣工增速均近六成，而乌海、辽阳等城市竣工节奏慢，近五年竣工复合增速仅近5%。
3.5线城市销售面积占比重约15%左右，因整体价格水平偏低，2008-2010年销售额所占比重不及一成，近两年受政策影响相对较小，比重提高至10%。近五年数据显示，3.5线城市销售规模在的比重处于较低水平，其中销售面积占据15%左右，销售额由2008年的8%提高至2012年的10%，主要是因为3.5线城市整体价格水平偏低，且近两年受政策影响价格波动相对较小。2010-2011年，3.5线城市商品房销售增速超过平均水平，其中销售额超出近20个百分点，因部分一二线城市受限购等政策影响，销量大幅下挫，价格涨幅下降明显，而部分未受政策波及的三线城市逐渐吸引房企目光，供给加大的同时助推销量持续增加。2012年，房企回归一二线趋势日益显著，3.5线城市整体表现不及平均水平。
10城市销售规模在400万平方米、120亿元以下，防城港增速仍处于较高水平。部分城市需求旺盛，但总体呈现供应过剩现象。经济发展及城镇化水平带动居民生活水平的提高，从而助推房地产需求市场发展，从销售规模来看，10城市销售面积均在百万平方米以上，滨州，已突破300万平方米，销售额超过百亿元，但不及马鞍山和宁德，主要因为滨州房价较低，2012年商品房销售均价还不到3000元/平方米。从销售增长情况来看，销售额均呈现两位数涨幅，但销售面积增减互现，其中防城港销售增长较快，销售额涨幅超过五成，销售面积增长近四成，乌海销售面积呈现负增长。
三． 3.5线城市房地产市场特征分析
1. 城镇化进程推动马鞍山、铜陵等城市房地产市场发展
城镇化率高的城市房地产市场发展相对较快。3.5线城市的城镇化率普遍低于平均水平，但部分城市城镇化水平达到70%以上甚至近百，比如乌海市，2012年末城镇人口占常住人口比重高达94.5%。但由于乌海人口规模较小，房地产开发投资规模处于较低水平，而人均销售面积高于3.5线其他城市。因城镇化率与房地产市场发展密切相关，城镇化率越高的城市，市场发展越快，马鞍山、铜陵等城市城镇化率处于3.5线城市较高水平，甚至远高于平均水平，当地房地产市场规模及发展速度同样超前，投资吸引力排名也相对靠前
部分城市人均住房面积高于平均水平，供应过剩风险值得关注。防城港、荆门、毫州等部分城市人均住房面积接近或超过40平方米，但防城港人均销售面积也处于3.5线城市较高水平，市场需求旺盛；毫州人均销售面积相较其他城市较低，且城镇化率低于平均水平，城市发展缓慢，需求动力不足，应防范供应过剩风险。铜陵、乌海等城市人均住房面积低于或接近平均水平，且人均销售面积较高，城市发展快，市场需求旺盛，未来潜力较大。
2. 东部沿海地区城市房价较高，中西部地区城市房价低，居民实际购买力更强
近五年销售价格均呈现上涨趋势，部分城市销售均价较高，10城市2012年销售均价平均在4000元/平方米左右水平。整体来看，3.5线城市近几年来商品房销售均价均呈现上涨趋势，且涨幅普遍在两位数水平。其中丽水2012年商品房销售均价超过8500元/平方米，处于3.5线城市水平，近五年来年均上涨12%；2012年丽水市实现地区生产总值885亿元，按可比价计算增长10.5%，增幅居全省各市第1位，人均GDP近4万元/人，城镇居民购买力较强，且拥有多处旅游风景区，带动当地经济及房地产市场发展。10城市中宁德商品房销售均价较高，近7500元/平方米，且近五年来年均涨幅达到20%的较高水平，宁德位于海峡西岸经济区，其地理位置及海洋资源优势突出。滨州，还不及3000元/平方米，位居3.5线城市投资吸引力排名第6位，GDP规模及城镇居民收入均处于较高水平，未来市场发展潜力较大。
丽水、宁德等长三角、珠三角传统经济区域城市高房价致房价收入比偏高，马鞍山、铜陵等部分中西部城市居民购买力强，潜在优势突出。3.5线城市按人均住房面积35平米计算，多数城市房价收入比处于5-8之间，宁德、丽水、汕头房价收入比超过10，这些城市位于长三角、珠三角等传统经济区，主要因为这些城市房价偏高，尤其是宁德和丽水，2012年商品房均价接近或超过8000元/平方米。衢州房价收入比也处于较高水平，居民可支配收入水平与丽水接近，但2012年商品房销售均价近7000元/平方米，低于丽水近9000元/平方米的价格水平，由于丽水市区“丘陵多、土地少”，土地相对不足是推动房价上涨的主要因素之一。马鞍山、铜陵等中西部地区部分城市房价收入比优势突出，商品房销售均价不及5000元/平方米，涨幅也位于3.5线城市较低水平，同时城镇居民可支配收入处于3.5线较高水平，居民实际购买力更强，未来市场发展潜力更大。其中马鞍山在2010年政府规划中被列入“泛长三角区域”，其在区域优势带动下未来市场发展潜力更大，投资吸引力排名在3.5线城市位。
3. 具有地缘和资源优势的城市表现突出
3.5线城市房地产市场整体规模较小，市场发展缓慢，但部分城市因其资源优势及特色产业对人口产生强大的吸引力，带动城市化及城镇经济发展，为房地产市场发展提供良好的经济环境及需求潜力，投资吸引力甚至进入百强行列。
1) 矿产资源优势：多数城市矿产资源丰富，拉动当地工业快速发展，第二产业对GDP贡献较高
马鞍山、铜陵、毫州等城市矿产资源丰富，其中马鞍山丰富的铁矿资源，铜陵的铜的储量占全省70%以上，毫州的煤炭资源和雄厚的中药材资源及加工实力，使这些城市第二产业发展迅速，占GDP的比重较高，带动当地经济及城市的快速发展。
2) 港口资源优势：部分城市港口优势突出，带动其他产业发展
防城港、汕头等城市港口优势突出，在对外开放方面具有特殊的优越条件和巨大潜力，商贸比较发达，同时带动当地旅游业及其他产业的发展。
3) 区位发展优势及便利的交通带动当地旅游业及其他产业发展
牡丹江等城市地理位置优越，客运交通十分便捷发达。其中牡丹江2012年进出口总额126.6亿美元（含绥芬河），比上年增长21.5%，这些城市靠区位优势赢得发展优势，以交通中心带动经济发展。
特色产业及资源优势拉动第二产业比重提高，带动经济快速发展。3.5线城市第二产业占比普遍高于平均水平，其中铜陵、乌海、榆林等城市超过70%，对经济增长的贡献较高，加之人口规模相对较小，人均GDP遥遥领先于3.5线其他城市，在投资吸引力排名分别位于第2、3、7位，市场发展潜力较强。乌海是内蒙古自治区西部的新兴工业城市，其得天独厚的矿产资源优势，为当地矿业产业的发展提供了资源保证和工业“食粮”，2012年三次产业比例约为1:85.0:29.7，第二产业对经济增长的贡献占据较大比例；铜陵依矿建市，丰富的铜及硫、铁矿储量带动相关产业发展，第二产业增加值占当地GDP比重达到73.4%；榆林能源矿产丰富，轻工产品突出，第二产业产值超过两千亿元。
四．趋势展望
1. 销供比普遍小于1，存在供应过剩风险
3.5线城市总体呈现供应过剩现象，潜在风险较大。2010-2012年，3.5线城市除抚州和宝鸡外，其余销供比（销售面积与新开工面积比值）均小于1，商品房供应量相对较大，市场消化能力不足，供过于求态势明显。与平均水平相比，3.5线城市在平均水平以下的城市有29个。池州、茂名两地销供比近0.8。位于3.5线城市投资吸引力排名前20的城市近年均保持较快的开发速度，除汕头近三年累计供求基本平衡外，其余城市商品房销售面积普遍不及供应量，尤其是枣庄、铜陵、荆门等城市，销供比未及0.5。可以看到，在巨大的需求潜力之下，城市开发仍需保持合理的节奏，尤其是住宅市场的开发供应需要与城市人口、经济的发展相匹配，产品类型也应更多考虑用以解决当地及周边城市需求的中低端户型，若提前预支过量需求，则会对一定时期内的房地产市场形成风险。
2. 3.5线城市受宏观因素制约，未来房地产市场规模有限，部分城市凭借自身优势，发展潜力较大
3.5线城市经济总量及人口规模相对较小，房地产市场规模有限，部分城市凭借自身优势，利用重点产业带动当地经济和房地产市场快速发展，发展潜力较大。榆林、滨州、茂名等城市凭借自身矿产资源优势，经济总量在3.5线城市处于领先水平，其中榆林2012年GDP总量达到2769亿元，滨州和茂名位于三大经济区，同时借助城市群辐射影响，经济发展迅速，2012年GDP总量近2000亿元，但榆林房地产市场销售额未及50亿元，滨州和茂名刚刚超过100亿元，因这些城市常住人口规模较小，限制了当地房地产市场的发展，但在同类城市中表现突出，位于3.5线城市投资吸引力排名前20位。马鞍山同样凭借自身资源优势，2012年GDP总量超过1000亿元，商品房销售额达113亿元，位居3.5线城市投资吸引力排名首位。汕头、宁德等三大经济区城市则借助城市群辐射影响，经济及房地产市场规模同样处于较高水平。
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